Inversiones Inmobiliarias · Análisis Financiero
El ROI real cuando se compra en dólares y la obra se paga en pesos
La cuenta típica es así: la propiedad costó 80.000 dólares, la obra "salió 20 millones de pesos" y se vendió en 120.000 dólares. ¿Cuánto se ganó? Con esos datos, tal como están, no se puede saber. Sumar montos nominales de dos monedas distintas no produce un resultado: produce un número que no significa nada. Y en las operaciones de compra, refacción y venta en Argentina, ese es el error de cálculo más común que veo.
Los errores más comunes
- Sumar pesos y dólares nominales como si fueran la misma cosa, o "más o menos equivalentes".
- Convertir toda la obra al tipo de cambio del día de la compra. Una obra se paga a lo largo de meses, y el tipo de cambio de cada pago es distinto. El costo real en dólares de la obra solo se conoce convirtiendo cada pago al tipo de cambio de su fecha.
- Olvidar la escrituración y la comisión de venta, que se llevan varios puntos del margen y no suelen estar en la cuenta inicial.
- Trabajar con un solo escenario, el optimista. El precio de venta y el plazo de obra merecen un rango, no un número único elegido porque justifica la decisión.
- Comparar ROI totales de proyectos con duraciones distintas. Sin anualizar, un proyecto lento puede parecer mejor negocio que uno rápido cuando es al revés.
Cómo llevamos la cuenta
El método es una sola regla aplicada con disciplina: todos los números del proyecto se llevan a una misma moneda — en la práctica, dólares — convirtiendo cada pago de obra al tipo de cambio del día en que se hizo. Sobre esa base se calcula el retorno total y el anualizado, en un rango conservador, con la escrituración y la comisión de venta ya descontadas.
Hacer esto a mano, factura por factura, es tedioso — y por eso casi nadie lo hace. Para nuestros proyectos y los de nuestros clientes el estudio desarrolló FlipRoi, una plataforma que registra cada factura de obra, la convierte al tipo de cambio del día y recalcula el retorno del proyecto en tiempo real, en las dos monedas.
Preguntas frecuentes
¿Con qué tipo de cambio se convierte la obra?
Con el del día en que efectivamente se paga cada factura, no con el del día en que empezó la obra. Una obra de seis u ocho meses atraviesa muchos tipos de cambio distintos, y usar uno solo distorsiona el costo real en dólares.
¿Conviene mirar el ROI total o el anualizado?
Los dos. El ROI total dice cuánto dejó el proyecto; el anualizado permite comparar proyectos de distinta duración entre sí y contra otras alternativas de inversión. Un 25% en doce meses y un 25% en veinte meses son resultados muy distintos.
¿Quiere el número real de su proyecto?
Analizamos la inversión con todos los valores en una sola moneda, en un escenario conservador, antes de que compre — o para saber cómo viene el proyecto que ya está en marcha.
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