Inversiones Inmobiliarias · Análisis de Viabilidad
Qué mirar antes de comprar una propiedad para refaccionar y vender
El negocio parece simple: comprar abajo del valor de mercado, refaccionar y vender. Y puede serlo. Pero la diferencia entre un proyecto que gana plata y uno que apenas empata no se decide el día de la venta: se decide antes de señar, cuando todavía se puede decir que no. Estos son los seis puntos que reviso en cualquier operación de compra, refacción y venta antes de comprometer capital.
Los seis puntos
- El precio de reventa realista, no el de las publicaciones. Los portales muestran precios pedidos, no precios pagados. La referencia seria son operaciones efectivamente cerradas en la misma zona y tipología, y un margen de negociación descontado desde el inicio.
- El presupuesto de obra por rubros, con contingencia. "Con tanto alcanza" no es un presupuesto. Demolición, instalaciones, aberturas, terminaciones: cada rubro con su número, y encima de todo un margen de contingencia, porque las sorpresas aparecen al abrir paredes.
- Los costos que no figuran en ninguna cuenta rápida. Gastos de escrituración al comprar, comisión e impuestos al vender, y los meses de tasas, servicios y cuidado de la propiedad mientras la obra avanza. Sumados, mueven el resultado varios puntos.
- El tiempo como costo. Cada mes extra de obra es un mes más de gastos de mantenimiento y de capital inmovilizado. Un retorno del 25% en doce meses y el mismo retorno en veinte meses son negocios muy distintos.
- La situación jurídica del inmueble. Estudio de títulos, deudas, gravámenes y estado de ocupación, antes de señar. Lo barato con un problema jurídico sin revisar termina siendo, casi siempre, lo más caro de todo.
- La moneda de cada número. La compra y la venta se pactan en dólares; la obra se paga en pesos a lo largo de meses. Mezclar las dos monedas sin método produce un ROI que no significa nada — el tema da para una nota aparte.
Ninguno de estos puntos exige herramientas sofisticadas: exige disciplina para revisarlos todos, en un escenario conservador, antes de enamorarse de la propiedad. Cuando el proyecto resiste esa revisión, la obra se transita con mucha más tranquilidad.
Preguntas frecuentes
¿Conviene mirar remates y ventas judiciales, o solo el mercado tradicional?
Los remates pueden ofrecer precios de entrada más bajos, pero exigen una revisión jurídica más profunda: estado de ocupación, plazos para tomar posesión y deudas que acompañan al inmueble. La regla es la misma que en el mercado tradicional, con más énfasis todavía en la revisión previa.
¿Cuánta contingencia hay que prever sobre el presupuesto de obra?
Como piso, entre un 10 y un 15 por ciento sobre el presupuesto por rubros. En propiedades antiguas o sin planos actualizados conviene más, porque los problemas aparecen al abrir paredes, no antes.
¿Está evaluando una compra para refaccionar y vender?
Revisamos los números en una sola moneda, la situación jurídica del inmueble y los acuerdos con inversores antes de que comprometa el capital.
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